Documenti per vendere casa. Cosa ti serve

I DOCUMENTI PER VENDERE CASA CHE NON POSSONO MANCARE!

Vuoi vendere casa? Sia che tu ti rivolga a un professionista immobiliare, sia che tu proceda in autonomia, la cosa più importante è procurarsi per tempo i documenti necessari e fare fronte agli adempimenti di legge per essere completamente in regola e non avere alcun problema anche nella fase post-vendita. Non è affatto scontato che il proprietario di un immobile sappia come muoversi o conosca bene tutto quello che occorre avere. Vediamo insieme gli elementi essenziali che formano la documentazione necessaria per la vendita immobiliare:

• Rogito d’acquisto
• Attestazione di prestazione energetica (APE)
• Certificato di agibilità
• Conformità planimetrica catastale
• Certificato di destinazione urbanistica
• Certificazione di conformità degli impianti e libretto caldaia
• Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali (eventuale)
• Regolamento di condominio (eventuale)

IL ROGITO DI ACQUISTO DELL’IMMOBILE DA VENDERE.

Nell’elenco dei documenti per vendere casa, è naturale partire dal rogito notarile di acquisto dell’immobile. Questo documento – che ha come oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile da chi vende e chi acquista – è fondamentale perché attesta chi è il vero proprietario dell’immobile. L’atto di stipula è pubblico e formale e deve avvenire sotto l’egida di un notaio, che ha il compito di garantire la veridicità delle cose dichiarate, l’identità delle parti e la validità dell’atto stesso. Non solo. Il notaio ha anche il compito di registrare e far versare i tributi sul trasferimento di proprietà e di trascrivere l’atto nei registri immobiliari.

E se hai smarrito il rogito notarile d’acquisto? A questo punto dovrai necessariamente richiederne una copia al notaio che ha registrato e redatto il rogito. Se il notaio non esercita più la sua attività, puoi richiedere la copia del rogito rivolgendoti all’archivio notarile del distretto in cui il notaio era operante al momento della stipula.

L’ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)

Un altro documento fondamentale per la vendita immobiliare è l’APE, cioè l’Attestazione di Prestazione Energetica. Il documento riporta il punteggio attribuito all’immobile in base al fabbisogno di energia primaria necessario per riscaldare ogni metro quadro di superficie. In pratica, misura il grado di efficienza energetica dell’immobile: si va dalla classe più elevata (la classe A+), che richiede meno energia, alla più bassa (la classe G). L’APE è indispensabile sia se vuoi vendere un immobile, sia se lo vuoi affittare.

Se non hai l’APE, cosa devi fare?

• È possibile che, al posto dell’APE, tu abbia in casa la vecchia certificazione ACE. Questa vale per 10 anni dal momento del rilascio e se – nel tuo caso – non è ancora scaduta, la puoi utilizzare validamente al posto dell’APE, purché tu non abbia sostenuto successivamente degli interventi che abbiano modificato la classe o il consumo energetico dell’immobile che desideri vendere. 
• Se hai smarrito o non hai mai richiesto la certificazione APE, o se la tua vecchia certificazione ACE ha più di 10 anni, devi necessariamente contattare un tecnico autorizzato. Sarà lui, in seguito a un sopralluogo della casa, ad elaborare un documento che sarà registrato nel Catasto Energetico Regionale.

La validità della certificazione energetica APE è di 10 anni dalla data di rilascio da parte del tecnico.

IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ DELL’IMMOBILE

Tra i documenti per vendere casa che devono essere resi disponibili dal proprietario, non può mancare il certificato di agibilità dell’immobile, rilasciato dagli uffici competenti comunali. La sua funzione è quella di attestare, tra le altre cose:

• la sussistenza e il rispetto delle condizioni igieniche
• i requisiti di salubrità
• l’idoneità degli edifici e dei loro impianti in materia di risparmio energetico

La presenza del certificato di agibilità è una tutela non solo per chi acquista, ma anche per chi vende l’immobile. Se l’immobile venduto, infatti, non ha le qualità essenziali per l’uso a cui è destinato, l’acquirente ha diritto di rivolgersi al tribunale per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, entro un anno dall’avvenuta vendita.

Se non sei in possesso del certificato, a chi devi rivolgerti? Se il certificato è stato rilasciato ma lo hai smarrito, puoi richiederne una copia al Comune. Se non è mai stato redatto, occorre necessariamente presentare la domanda agli uffici competenti del Comune. La domanda deve essere compilata su un’apposita modulistica predisposta dall’ufficio competente e firmata dal richiedente (o dai richiedenti), in calce a ogni singola pagina.

LA CONFORMITÀ PLANIMETRICA CATASTALE

Per planimetria catastale si intende semplicemente la piantina in scala dell’immobile che viene allegata come documentazione al momento della sua registrazione presso il catasto. Quando si vende casa, è necessario che vi sia la conformità planimetrica catastale, cioè che l’immobile non sia difforme – a livello strutturale – rispetto alla sua rappresentazione in piantina.

Se nel corso degli anni il proprietario, attraverso interventi edilizi, ha modificato la planimetria iniziale dell’immobile senza provvedere all’aggiornamento della planimetria preso gli uffici del catasto, l’atto di vendita che stipulerà sarà da considerarsi nullo. Dal 1 luglio 2010, questo è un adempimento obbligatorio.

Come puoi aggiornare la planimetria catastale? Per aggiornare la planimetria catastale puoi contattare un tecnico autorizzato, o un architetto o un ingegnere, oppure un perito industriale che deve redigere una nuova piantina conforme allo stato dei luoghi e registrarla presso il catasto.

ALTRI DOCUMENTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

Tra i documenti per vendere casa che è importante avere a disposizione, ricordiamo il Certificato di destinazione urbanistica. Anche noto come CDU, è un documento che può essere richiesto a titolo oneroso agli Uffici Tecnici Comunali. La sua funzione è quella di indicare i dati catastali dell’immobile e la destinazione d’uso urbanistico, oltre ad altre informazioni specifiche che qualificano l’edificio.

Da non dimenticare, sono anche la Certificazione di conformità degli impianti e il libretto della caldaia, rilasciati da un tecnico specializzato, con relazione asseverata. Anche se la mancanza di questi documenti non invalida l’atto di compravendita, la loro presenza è molto importante perché può incrementare il valore dell’immobile, soprattutto nel caso di compravendita di un immobile commerciale o, comunque, aperto al pubblico.

Per chi vuole vendere un immobile situato all’interno di un condominio, occorre presentare altri due documenti specifici:

1. Dichiarazione di regolare pagamento delle spese condominiali – se l’oggetto della vendita è un immobile in condominio con amministratore, il proprietario deve richiedere un attestato di regolare pagamento delle spese condominiali. In questo modo, l’acquirente potrà essere sicuro di non acquistare, insieme alla nuova casa, anche dei debiti nei confronti dell’amministratore.
2. Regolamento di condominio – nel caso di immobili in condominio, il proprietario è tenuto a fornire, in fase di trattativa, il regolamento di condominio. Si tratta di un documento obbligatorio in caso di presenza di almeno 11 condomini. Contiene informazioni molto importanti per l’acquirente, dato che può prevedere vincoli all’utilizzo dell’immobile e delle sue parti comuni.

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