Come si effettua una corretta valutazione immobiliare? Quali sono i parametri da prendere in considerazione? In ogni compravendita questo aspetto è decisivo, sia per chi acquista, sia per chi vende. Approfondiamo l’argomento insieme.
Prima di chiedersi “come si calcola il valore di un immobile”, è bene capire perché è così importante una corretta valutazione e che cosa significhi veramente il termine “valore di mercato”.
L’IMPORTANZA DI UNA CORRETTA VALUTAZIONE IMMOBILIARE.
Il “Codice delle valutazioni Immobiliari” stabilisce che il valore di mercato di un immobile è: “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”.
Proprio così. La corretta valutazione di un immobile interessa molto a entrambe le parti coinvolte in una compravendita, come punto di partenza per avviare la trattativa. Al venditore serve per fissare un prezzo credibile e allo stesso tempo vantaggioso, mentre all’acquirente è utile per poter eventualmente “rilanciare” e fare la propria proposta su una base quanto più possibile oggettiva.
COME SI CALCOLA IL VALORE DI UN IMMOBILE?
Usando una formula matematica, il valore di mercato di un immobile è dato da: Superficie commerciale x Quotazione al metro quadro x Coefficienti di merito. Vediamoli nel dettaglio.
La superficie commerciale equivale alla superficie convenzionale vendibile. Per calcolarla occorre considerare:
- le superfici coperte calpestabili (che comprendono i muri interni ed esterni dell’unità principale)
- le superfici scoperte (terrazze, balconi, patii e giardini)
- le pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti)
La quotazione al metro quadro di un immobile si riferisce invece ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI).
I coefficienti di merito, invece, valutano alcune caratteristiche dell’immobile come:
- lo stato locativo (l’abitazione può essere libera, affittata o affittata stagionalmente)
- lo stato di conservazione (vecchia o nuova costruzione? Occorrono interventi di ristrutturazione?)
- il piano (anche il piano influisce sul valore, in maniera diversa a seconda della presenza o meno dell’ascensore)
- la luminosità
- l’esposizione e la vista.
Ognuno di questi fattori aumenta o diminuisce la valutazione dell’immobile in riferimento a precise percentuali.
ALTRI PARAMETRI RILEVANTI PER UNA CORRETTA VALUTAZIONE.
Dopo aver preso in considerazione la “formula matematica” per sapere come si calcola il valore di un immobile, occorre sottolineare che le variabili sono così tante che sarebbe riduttivo prendere in esame soltanto questi parametri, benché fondamentali. Vediamo insieme altri aspetti utili per una corretta valutazione.
Altri fattori decisivi sono senza dubbio:
La zona. È il contesto territoriale in cui il bene immobiliare si trova (centro città o periferia, condizioni idrogeologiche stabili o meno, collegamenti stradali efficienti o scarsi etc…). Facciamo un esempio. Se la zona è a rischio sismico, questa caratteristica porterà a valutare con attenzione se l’edificio sia stato costruito secondo i moderni criteri di sicurezza, oppure no. Questo influirà sulla valutazione. Oppure: se l’immobile è situato vicino ad una ferrovia, il problema dell’inquinamento acustico potrà influire negativamente sul valore. La zona, quindi, è un elemento decisivo da prendere in considerazione per capire come calcolare il valore di un immobile.
La classe energetica. L’efficienza energetica incide in modo sensibile sul valore di un immobile. Chi vende è obbligato per legge a fornire l’attestato di certificazione energetica. Più la classe energetica è elevata, minore sarà il consumo di energia a carico di chi abita l’immobile. Questo, naturalmente, incide sul valore e sulla valutazione.
Lo stato di manutenzione. L’immobile è nuovo? In buone condizioni? Da ristrutturare? È evidente che lo stato manutentivo di un edificio influisca sul suo prezzo. Questo è un aspetto molto importante da considerare per capire come si calcola il valore di un immobile.
CATEGORIA CATASTALE E ANDAMENTO DI MERCATO.
La categoria catastale. Gli immobili sono suddivisi in categorie catastali secondo parametri che riguardano il loro prestigio e la loro funzione sociale. A seconda della categoria in cui sono collocati assumono una rilevanza e un valore completamente diverso. Tutto questo, inevitabilmente, influisce sulla valutazione dell’immobile.
L’andamento del mercato immobiliare. Tutti i parametri di valutazione immobiliare che abbiamo esaminato devono tenere sempre conto dei trend del mercato. Quest’ultimo è soggetto a variazioni anche rilevanti, a seconda del contesto macroeconomico. La forza dell’economia complessiva, infatti, ha un impatto significativo sul mercato immobiliare, poiché la capacità dei consumatori di sostenere i prezzi delle abitazioni dipende in larga parte da fattori decisivi come il PIL, la disoccupazione e la crescita del reddito.
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Dopo aver approfondito come si calcola il valore di un immobile, abbiamo visto che non è affatto un’operazione semplice. È evidente che, per una corretta e approfondita valutazione immobiliare, è sempre bene rivolgersi a professionisti competenti e di grande esperienza. In Piemonte, Manuela Visca è uno dei pochi professionisti ad aver conseguito il titolo di “Valutatore immobiliare di livello avanzato”. Non solo. Lo Studio Immobiliare Manuela Visca ha più di 30 anni di esperienza nel campo delle stime, quotazioni, perizie e valutazioni immobiliari.
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